對話施永青:內地房地產泡沫遠比香港嚴重
  柳九邦
  內地樓市正加速降溫已成共識,目前頗具爭議的焦點問題是,這僅僅是一次周期性的調整,還是崩盤的前奏?
  經歷過香港樓市多次大調整的中原集團創始人、董事施永青對內地樓市正面臨的風險直言不諱。“內地樓市客觀上是存在崩盤的風險的,如果把它看成不存在,反而會出現,大家重視,去避免它崩盤,那還有機會。”施永青說。
  第一財經日報:有人用“速凍”來形容今年內地房地產市場的走勢,在您看來,今年內地樓市的走弱態勢是在預料之內,還是有些出乎意料?
  施永青:不是出乎意料,而是意料之中。內地房地產的泡沫遠比香港嚴重,香港樓市甚至可以說沒有泡沫。房地產的泡沫主要有三個類型,一是過度建設,二是過度借貸,三是價格過高,這三種泡沫內地樓市全有。
  過度建設最嚴重是在二三線城市,這些城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。一般情況下過度建設有兩個階段,一個階段是,建的房子超越了本地人的有效需求能力,建的房子不是一般人買得起的,這個還比較容易解決,降價就解決問題,開發商虧一點就解決問題。
  但是,內地二三線城市的過度建設,是一個超越人口需求的過度建設,就是便宜一點也沒有人買,因為城市裡面根本沒有這麼多人,未來可能兩三代人都無法消化這些庫存。那就很難解決了,你投入的資金就困死了,租也租不出,賣也賣不出。現在內地銀根緊縮,不是中央把存款準備金抽走,是原來在市場上流轉的資金自己套死了,這個問題是不容易解決的,一些已經投進去的錢是很難收回來的。
  日報:您認為今年以來內地樓市的這輪調整,僅是一次周期性的波動還是如一些外資投行、媒體所說的有崩盤的風險?對未來幾個月內地樓市的量價走向,您如何判斷?
  施永青:內地以前沒有出現過真正的樓市周期,所謂“拐點”只是小調整,沒有掉頭回落,跌了一點就橫盤了,不是大幅的回落。在世界各地,房地產一個周期,有複蘇、高漲、萎縮、蕭條四個階段。一到蕭條期,跌幅可以達到30%~40%,香港最多跌過70%,內地樓市之前跌10%左右就已經不跌了。
  為什麼呢?因為當時內地的經濟還在高速發展。當經濟向上的時候,大家就會覺得,現在房價高,工資在增長,公司在發展,現在的高房價慢慢就會合理化。
  如果內地經濟增長速度大幅放緩,整個社會的氣氛就會很差。所以,不能夠掉以輕心,如果中央要救的話,要及時救。現在其實是一個很關鍵的時點。現在是救也救不了多少,就是讓它產生的危害不要太大。
  過度建設、過度信貸的問題,很難解決。地方政府也有責任,城市規劃、土地供應,是地方政府為了增加財政收入,把大部分的土地都批了。本來中央也有一些措施,限制占農地、限制建別墅、建高爾夫球場,但是政令貫徹得不好,現在很多地方都已經建了很多沒有人會住的房子。
  問題一旦暴露,就有可能從一個極端走向另一個極端。因為內地的房地產之前的持有者很多都是投資者,如果多數是剛性的需求,變化還沒有這麼快。但是,投資者的心態是瞬間就會變的——看好,他就買,不看好,不僅不買,還要拋售。
  現在有一個現象,有能力投資的人手上房子比錢多,要讓他再買,也沒有多少錢可以買了,但是要拋的話,他們有很多可以拋售。
  我個人認為,市場裡面的主流大開發商估計今年都不太敢買地了。除非中央有命令下來,因為一些是國企央企,它要去承擔社會責任。但是整體上看,他們都開始變得態度保守,地方政府的財政收入就會出問題。
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